贵阳恒生大厦楼盘策划

　　纵观2000年的高层楼盘市场，多数以地段(如中华路)、建筑风格(现代建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格)、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。

　　(三)2001年贵阳高层市场综合预测分析

　　贵阳市高层市场在99年以后， 竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层市场的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。

　　为此，敝司通过了几个月的时间，对贵阳的高层市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。(仅供参考)

　　高层整体市场走势预测l

　　任何一个市场都必须经过：

　　萌芽 　成长 　成熟 　衰落　　　更新

　　贵阳的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态：

　　1.高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。

　　目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更受开发商青睐。

　　2.高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。

　　贵阳市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择;而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。

　　商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利;且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块(如南明河沿岸、河滨公园附近、黔灵公司附近)同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。

　　3.市场将呈“细分化”发展。

　　现在的高层除了嘉信华庭是以纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。

　　未来的高层将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。

　　4.高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。

　　在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高层住宅将会越来越没有市场。

　　5.“供大于求”使今年下半年的高层市场有可能出现恶性竞争。

　　据规划局消息，现在报建的高层已超过100万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有物业的滞销。

　　而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种方式变向的降价促销。对价格较敏感的客户自然会被诱导。这必将会导致整个市场价格的动荡，形成高层市场的恶性竞争。

　　今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成高层客户分流，造成高层间更大的恶性竞争。

　　(四)贵阳房地产市场利好政策和市场特征分析

　　市场利好政策：

　　房改以后，贵阳市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的，这也是贵阳市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有：

　　住房公积金贷款l

　　住房公积金的实施l

　　存量补贴的发放l

　　按揭贷款(可贷至8成30年，利率调低)l

　　个人住房贷款l

　　这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量来看，去年的市场消化量超过200万，上升幅度很大，预计今年的市场需求量基本与去年持平或略有下降，除非有特别利好消息，否则超过去年成交量200万M2的可能性几乎没有。

　　此外，从今年1月1日起，职工增量补贴标准由工资总额的10%增加到20%，离退休职工按在职职工同样比例计算增量补贴。增量补贴的发放，由住房资金管理中心为职工建立个人帐户，逐月兑现给职工个人。其中，参加房改购买了原公有住房的职工，在未交清土地收益金前，增量补贴将逐月抵扣土地收益金至补清为止，在其交清土地收益金后(包括增量补贴抵扣土地收益金)，增量补贴再逐月兑现给职工个人;已有《房屋产权所有证》及《贵阳市房地产交易市场准入证》的职工、未购公有住房的职工，由各单位集中报省房改办审核批准后，到开户银行办理增量补贴储蓄卡手续。职工持增量补贴储蓄卡可到开户银行逐月支取现金;租住公房的职工要逐月交清或扣除租金后才能支取现金。

　　(五) 2001年贵阳市房地产发展趋势

　　1. 房价将保持平稳或略有下降;

　　2. 延续2000年态势，土地交易活跃，“换手”量增大;

　　3. 花溪等郊区置业者增多;

　　4. 多层住宅精品楼盘将会增多;

　　5. 高层公寓将更多采用新技术、新设备;

　　6. 空置积压房会特价优惠抛售;

　　7. 中华路住宅的交易将日渐火爆，竞争也将更加激烈。

　　二、区域市场分析

　　(一)区域市场地段的特性

　　1.从市场板块角度分析

　　贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。

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