贵阳恒生大厦楼盘策划

　　中华路板块(均价3600元/M2左右)

　　作为本项目区域所在地中华路板块，是贵阳市的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3600元/M2左右。

　　(二) 区域内高层竞争程度的分析

　　去年的高层市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，中华路上可建用地已近没有，令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在富水路、北京路和枣山路地段。富水路受到中华路的商业辐射，商业氛围会越来越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会逐渐升高。枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等物业的牵动，地块已相对成熟，再加上邻近黔灵公园的绝好优势，必然会成为客户争购的优质居住地。

　　今年的贵阳地产高层市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因：

　　首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。

　　其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。

　　最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。

　　贵阳市今年的高层报建量超过100万平方米，加上空置积压，可见高层供给已经过量。按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半年，市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时，价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形成整个市场的价格下滑。

　　通过以上的分析和预测，我们知道未来的高层再不可能存在机会市场，高层客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代kai发者与策划人尽显本色的舞台;完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。高层的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。

　　(三) 区域内营销环境的分析

　　本项目周边开发项目较多，但有些物业与本项目不是处于同一时间开发和销售，因此针对本项目真正具有竞争性的却较少。

　　物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风格 目标客户定位

　　天恒

　　城市花园 富水北路与延安东路交汇处 占地1万平方米 3100元/M2 3208元/ M2 欧式风格 高收入人群

　　鸿基

　　都市花园 枣山路和延安西路交汇处 总建面3万M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式风情花园 中高收入人群

　　新进

　　贵山苑 民生路贵山街 3幢高层，1幢多层组成 2680元/ M2 2910元/ M2 现代建筑风格 高收入人群

　　海恒

　　贵山苑 富水路与省府路交界处 占地：1.8 M2

　　总建面：8.9万M2 2830元/ M2 3030元/ M2 欧式风格 高收入人群

　　新大陆

　　广场 中华南路 总建面：3.1万M2 2980元/ M2 3250元/ M2 现代建筑风格 高收入人群

　　龙港

　　国际中心 中华南路 25层的跃层商住楼，29层的平层组成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式风格 高收入人群

　　时代

　　名仕楼 中华中路 总建面：2.4万M2 —— 3270元/ M2 现代风格 高收入人群

　　天恒城市花园、鸿基都市花园开发体量较大，龙港国际中心、时代名仕楼由于入市较早，在开发和销售上快本项一步，因此在时间上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同内区的海恒贵山苑、新进贵山苑、新大陆广场等和其余路段质素和价格相符的同质楼盘。

　　竞争对手推广手法：

　　新大陆广场：

　　新大陆广场位于中华南路与醒狮路交界处，周边金融商贸繁盛，信息资讯业聚集，时代广场，新老百货等大厦相领。人民广场近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、达德小学、市府路小学等，交通便捷。距贵阳火车站5分钟，机场15分钟车程，是作为都市中心的城市前沿，此地段的商业价值相当高，而作为居住来说，是都市中心的首选物业，宜商宜住，是城市居住的一种典范，升值潜力较大。

　　该项目以新大陆广场命名，它的策划重点放在了一个“新”字上面，围绕着这一主题精神作一系列的工作。

　　1. 新大陆广场在推出市场时的形象是：

　　全新城市居住地理观念

　　全新健康舒畅居住空间

　　全新演绎欧陆建筑风格

　　全新园林会所文化内涵

　　全新智能化物管模式

　　1) 全新城市居住地理概念

　　a. 住宅区域与城市信息资源的共同联网，实现智能化居住的全新构想。

　　b. 裙楼1-5层设商业空间，营造了更为浓郁的商业氛围。

　　c. 交通便捷，距贵阳火车站5分钟，机场15分钟。

　　2) 全新健康舒畅居住空间

　　a. 3.3米层高。

　　b. 全景落地窗与大凸窗。

　　c. 观景阳台与生活融合。

　　d. 带独立卫生间的工人房。

　　3) 全新演绎欧陆建筑风格

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