贵阳恒生大厦楼盘策划

　　3. 建筑设计具有唯一性

　　本项目的建筑设计是采用当今较为推崇的“蝶型”住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的体现。摈弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“蝶变.空间”。

　　4. 本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件

　　由于本项目体量较小，为一栋单体高层住宅，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的基本条件。

　　5. 市场有空间

　　在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。

　　6. 开发商有较前置的开发理念

　　经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。

　　7. 价格有一定优势

　　本项目开盘时的均价预计为2900元/M2 ，起价2680元/M2 ，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。

　　8.品质较高

　　本项目产品设计和部分建材具备一定档次和品质，像弧型落地窗，配钢化隔音玻璃，转角窗和飘窗飘出80cm，中空复式楼设计，地下室停车场，五楼空中花园，四楼私家会所，三梯六户设计，户均电梯使用率较高，在同类项目中这些数据均处于领先地位。

　　三、 项目问题点

　　1. 开发商未有较高知名度

　　现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。

　　建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。

　　2. 项目目标客户层面较窄

　　虽说区域内竞争对手较少，入市环境相对较好，但项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。且贵阳市的其他一些高层，如“全林国际广场”、“中天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼”等已经且还会消耗和分流相当一部分客户，因此本项目的目标客户层面将会比较窄。

　　3. 项目为单体楼

　　虽说本项目较易塑造为单纯的高档高层住宅楼盘，但由于其面积小，为一栋单体不像小区那样容易形成社区氛围和有较大的绿化休闲空间。因此，将失去一部分热衷居住高档小区(包括高层小区盘)的客户。

　　4. 户型设计尚有不足之处

　　本项目在通风采光隐私方面不存在任何问题，但套内功能设置与面积比不太合理。像160M2设计成三房明显有浪费面积之嫌，而且没有诸如家庭厅、功能房、工人房、衣帽间、书房的设置或称谓，与高档住宅户内功能设置不太吻合，建议稍作修改。

　　5. 销售面临整个大市价格下跌压力

　　由这两年贵阳市住宅发展过快过猛，尤其是市中心高层住宅，尽管这两年市民购买力也较强，但由于此举刺激了房开商的开发欲望。因此空置率提高，应该说从今年下半年底或明年开始，贵阳房地产价格有下跌的可能。据我司销售反映现在就有少部分客户有持币观望心态，虽不占主流，但也不能掉以轻心，因此尽早入市及以较低价格、较高品质入市最为紧要，尤其是品质，任何地方，任何时候，市场对高品质楼盘始终有较高的承接力。

　　第三部分 竞争对手项目分析

　　一、 竞争对手楼盘资料统计一览表

　　物业名称 海恒贵山园 新进贵山苑 天恒城市花园 时代名仕楼 龙港国际中心 新大陆广场

　　起价 2830元/M2 2680元/M2 3100元/M2 3100元/M2 3570元/M2 3170元/M2

　　均价 3030元/M2 2910元/M2 3208元/M2 3270元/M2 3780元/M2 3250元/M2

　　总套数 内购期间推出10余套 约100套 280余套 200余套 90余套

　　优惠情况 一次性付款优惠2%-3% 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折

　　主力户型 两房一厅80余M2

　　三房两厅126M2 3房—4房

　　124—158M2 3房—4房

　　120—160M2 161—205M2 130—300M2 平层：120—160M2

　　跃层：165M2

　　销售预估 还未开盘 约25% 约80% 结束 90%以上 90%以上

　　位置 富水路与省府路交界处 民生路贵山街 富水北路与延安东路交汇处 中华中路8号 中华中路喷水池旁 中华南路

　　规模 占地：1.8万M2

　　总建面:8.9万M2 由3幢高层和1幢多层组成 占地：10000M2

　　由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成 总建面：2.4万M2 由25层跃层29层平层组成 总建面3.1万M2

　　绿化率 25% 40%

　　容积率 约4.9

　　层高 3米 3米 3米 3米 3.3米

　　售楼部特点 临时售楼部无特点 整洁、清新、一般化 比较大气、醒目、设施齐备 一般，无特色 比较大气、醒目、设施齐备

　　景观配套 市政设施 市政设施 中庭园景，周边环境俯瞰 突出邻街环境 突出邻街环境

　　智能化 防盗报警系统,红外线监控,煤气报警系统,网上预定,视频点播,一卡通,停车场管理系统 监控、对讲系统 闭路监控系统，防盗系统，消防系统 消防及闭路监控 中央空调系统，消防照明系统，紧急照明系统，门铃对讲 计算机管理及监控,全自动消防预警,广播及灭火系统

　　车位布置 地下车库 地下车库 地上和地下车库 4000M2

　　停车场 商场上有4层地上停车场 80余个车位,地下车库

　　配套设计 休闲娱乐会所 绿化和亭台，其余没有什么特别配套 综合健身房，信息中心，网球场，儿童乐园 康体中心,儿童乐园,高级观光电梯会所 私人会所，露台游泳池 高级会所,

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